Tabelle millesimali

Legge 2020/2012: Tabelle Millesimali nel Condominio

Tabelle millesimali, spese condominiali e assemblea

Le tabelle millesimali sono dei documenti attraverso i quali è possibile sapere in modo preciso quanto vale ogni singola proprietà privata presente in un condominio rispetto al valore totale dell'edificio.
Il valore dell'edificio viene espresso, infatti, in millesimi (all'edificio è attribuito il valore 1000). Per sapere quanti millesimi vale ogni singola parte di cui è composto, bisogna misurarla e confrontare il risultato con quel valore. Da qui si stabilisce, per esempio, che un appartamento rappresenta i 200 millesimi dell'intero edificio.

Le tabelle millesimali sono molto utili perché non solo permettono di dividere correttamente le spese condominiali, ma, grazie a loro, è possibile sapere anche se c'è la maggioranza in assemblea per cominciare a discutere e se c'è la maggioranza per approvare una delibera. La maggioranza, infatti, non viene calcolata solo in base a quante persone partecipano alla riunione, ma anche in base a quanti millesimi possiede ciascun condomino.
Ad esempio, quando viene convocata un'assemblea condominiale (e si tratta di prima convocazione), per poter iniziare a discutere è necessario che sia presente una maggioranza che deve rappresentare i 2/3 del valore dell'edificio. Questo significa che alla riunione possono presentarsi anche solo 5 condomini su 10, ma se quei 5 condomini sono proprietari di appartamenti che valgono 150 millesimi l'uno, vuol dire che in quel momento sono presenti 750 millesimi del condominio, quindi la maggioranza.

Il calcolo delle Tabelle Millesimali

Per sapere quanto vale ogni singolo appartamento o proprietà privata, vengono fatti (da dei tecnici, come ingegneri, architetti, geometri ecc.) calcoli precisi e particolari.
Non solo si tiene conto della superficie reale di un appartamento (dei suoi metri quadrati) ma anche dell'effettivo utilizzo che si fa di quella superficie. Se nello stesso condominio ci sono due appartamenti uguali come metratura, vengono analizzate anche la luminosità, l'orientamento, la destinazione, il piano in cui si trovano ecc. Queste informazioni contribuiscono a stabilire quanti millesimi vale ogni appartamento, per cui potrebbe accadere che i due appartamenti, pur essendo identici come superficie, abbiano valori millesimali diversi tra loro.

Tabelle e spese condominiali. Le tabelle millesimali possono essere presenti nei singoli atti di acquisto di ogni appartamento. Il Regolamento Condominiale può presentare più tabelle millesimali di diverso tipo. Infatti, oltre alle tabelle millesimali di "proprietà" (cioè quelle in cui si dice quanto valgono le singole proprietà private rispetto all'intero edificio), possono esserci anche delle tabelle millesimali "di spesa" (dove il valore di ogni singola proprietà viene calcolato in base alla possibilità che ogni condomino ha di utilizzare beni e servizi comuni) ed altre tabelle speciali per spese speciali.
Ad esempio, possono esserci tabelle per scale ed ascensori, visto che la divisione delle spese in questi casi viene fatta anche in base al piano in cui si trova ogni singolo appartamento. Se io, per esempio, ho un appartamento di 80 metri quadrati ma abito al quinto piano, pagherò di più rispetto a chi ha un appartamento di 100 metri quadrati ma si trova al primo piano, in quanto usufruirò di più rampe di scale rispetto a lui.

Modifica delle Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali possono essere modificate o rettificate solo con l'unanimità, cioè con il consenso di tutti i condomini. La riforma delle legge sui condomini di Giugno 2013 (Legge 2020/2012), però, ha previsto due eccezioni a questa unanimità. Infatti, adesso è possibile modificare queste tabelle anche solo con una maggioranza che rappresenta almeno la metà del valore dell'edificio quando:

L'assemblea, quindi, se ci sono questi due presupposti, può rettificare le tabelle anche senza l'unanimità. Se non lo fa, il condomino che invece ha intenzione di vederle rettificate o modificate, può rivolgersi al Giudice Civile del Tribunale del luogo in cui si trova il condominio presentando un ricorso.

Tabelle millesimali: Elenco Avvocati e Studi Legali
Proprietà: regolamento confini
Quando due vicini sono in disputa per i confini delle rispettive proprietà è possibile ricorrere all’azione petitoria di regolamento dei confini. Se i vicini non sono in grado di accordarsi, il Giudice stabilirà i confini tra le proprietà in base alle mappe catastali.
Locazioni: spese locatario
Le spese a carico del locatario (inquilino) sono quelle che rientrano nell’ordinaria manutenzione. Alcuni esempi: ascensore (manutenzione ordinaria e piccole riparazioni); pulizia caldaia; manutenzione estintori; manutenzione grondaie e spurghi; sostituzione vetri, ecc.
Proprietà: commistione
Si ha quando più proprietari mettono insieme i propri beni (ad es: chi l’argilla, chi lo smalto, chi il colore) mescolandoli al fine di creare un nuovo bene (vaso decorato). La proprietà del nuovo bene sarà comune ma in proporzione al valore del bene iniziale messo a disposizione.
Locazioni: sublocazioni
Se non è diversamente previsto nel contratto, il locatario può sublocare (subaffitare) ad altri il bene che ha in affitto. In caso di locazioni ad uso abitativo può ad es. subaffittare una stanza. Il locatore deve essere informato sulle generalità del sublocatario e sulla durata della sublocazione.
Acquisto Proprietà: invenzione
Avviene quando la proprietà si acquista per "ritrovamento": si diventa proprietari di oggetti trovati, smarriti da altri. L’inventore (chi ritrova) deve consegnare l’oggetto al comune. Dopo un anno, se nessuno lo reclama, diventa di proprietà di chi l’ha trovato.
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