Spese condominiali

Suddivisione spese condominiali inquilino e proprietario, spese per l'ascensore, per le scale...

Suddivisione delle spese condominiali

Il Codice Civile detta regole precise per la divisione delle spese tra condomini per le parti in comune.
Le spese, infatti, sono suddivise:

Le norme previste dal Codice Civile per le spese possono anche essere derogate dall'assemblea, ma solo attraverso il regolamento condominiale e soprattutto solo se la decisione è unanime, cioè tutti i condomini sono d'accordo.
L'assemblea può quindi dividere le spese in modo differente, riunendosi e votando le varie decisioni. Può per esempio decidere che le spese per il gasolio del riscaldamento siano divise in parti uguali. Se però una persona – assente durante la riunione, contraria alla votazione oppure che si è semplicemente astenuta dal votare – si sente danneggiata da questa divisione o non la ritiene rispettosa della legge, può impugnare la delibera assembleare, cioè può opporsi alla decisione votata dalla maggioranza rivolgendosi al Giudice Civile del Tribunale del luogo in cui si trova il condominio. Può farlo, però, solo entro 30 giorni, scaduti i quali sarà obbligata ad accettare la decisione.

Per suddividere in modo preciso le spese tra i condomini, molto utili sono le tabelle millesimali, ovvero quei documenti grazie ai quali è possibile capire quanto vale ogni singola proprietà privata rispetto al valore totale dell'edificio. Questi valori possono essere anche riveduti o modificati nel caso in cui ci sia stato un errore (ad esempio un appartamento è stato dichiarato più piccolo rispetto a ciò che effettivamente è) oppure quando viene alterato il rapporto che c'era all'inizio tra i valori dei singoli piani (ad esempio, il pianoterra è stato poi ampliato).

Sanzioni. Chi non paga le spese di condominio va incontro a delle sanzioni.
L'amministratore può infatti ricorrere al decreto ingiuntivo, cioè chiedere al Giudice di emanare un provvedimento che obbliga il condòmino a pagare. Può, inoltre, impedirgli di utilizzare i servizi in comune come il riscaldamento e l'acqua calda. Ha pieno diritto di svolgere le operazioni per interromperli anche nella proprietà privata della persona che non paga.

Spese condominiali ascensore, scale e straordinarie

Spese per parti comuni. Anche se una persona decide di non usare una zona o una cosa in comune, è comunque obbligata dalla legge a pagare alcune spese.
Nel caso di impianto di riscaldamento centralizzato, ad esempio, adesso ogni condòmino può decidere di staccarsene (se la sua rinuncia non danneggia gli altri). Staccandosi è esonerato da alcune spese per il suo funzionamento (ad esempio l'acquisto del gasolio), ma è comunque obbligato a pagare quelle per la sua conservazione, la messa a norma e per la manutenzione straordinaria, in quanto ne è anche lui proprietario e non può rinunciare a questa proprietà.

Nel caso in cui un condomino volesse effettuare una spesa per una zona in comune e poi chiedere il rimborso a tutti, deve prima essere autorizzato dall'amministrazione o dall'assemblea. Non ha bisogno dell'autorizzazione solo nel caso in cui la spesa sia "urgente", cioè qualcosa che non può essere rinviata per il bene dell'intera struttura e di chi ci vive. Se ad esempio si allaga tutto il primo piano per via di un danno alle tubature, non si può certo aspettare di ottenere l'autorizzazione dell'assemblea e dell'amministratore prima di chiamare e pagare un idraulico.

Le spese per le scale sono suddivise in base al valore delle proprietà private di ogni singolo condomino ed all'altezza di ogni piano. Ciò significa che chi per esempio abita all'ultimo piano dell'edificio, deve pagare una cifra maggiore rispetto a chi abita invece al primo piano, anche se il suo appartamento è più piccolo.

Spese per l'ascensore. Per le spese da sostenere per un ascensore, viene fatta una differenza in base a quando è stato costruito. Se l'ascensore era già presente quando è nato il condominio, viene considerato proprietà di tutti, quindi anche di chi abita a pianoterra e le spese sono allora suddivise come per le scale. Se invece si tratta di un nuovo ascensore da installare (per legge, ogni edificio formato da più di 3 piani deve averne obbligatoriamente uno), le spese vengono suddivise solo in base ai millesimi posseduti dai condomini, quindi al valore delle loro proprietà private. Poiché, però, installare un nuovo ascensore può essere una spesa molto grossa, chi vuole rinunciare ad utilizzarlo può comunque essere esonerato dal pagamento.

Spese condominiali straordinarie. Con la riforma di Giugno 2013, è diventato obbligatorio creare un fondo speciale per pagare eventuali lavori di manutenzione straordinaria o le innovazioni, come ad esempio il rifacimento di una facciata o l'installazione di un nuovo ascensore.

Spese condominiali inquilino e proprietario (conduttore)

Spese condominiali a carico del proprietario. Quando il proprietario di un immobile lascia il suo appartamento, ci sono casi in cui non deve più pagare alcuna spesa di condominio e casi in cui invece è ancora obbligata, in parte, a farlo. Se ad esempio ha venduto il suo appartamento o l'ha donato ad altri, paga solo fino al momento del trasferimento. Dopodiché quelle spese toccheranno al nuovo proprietario. Se invece ha dato in affitto l'appartamento, per alcuni lavori è obbligata ancora a dare il suo contributo.

Si tratta soprattutto delle spese per la manutenzione "straordinaria" come quelle da sostenere per la sostituzione o il ripristino di parti importanti della struttura. Se ad esempio bisogna sostituire l'impianto di riscaldamento perché è del tutto danneggiato, sarà il proprietario dell'appartamento a dover contribuire alle spese con gli altri condomini, così come dovrà pagare insieme a loro le tasse annuali per il rinnovo della licenza di un ascensore. Anche le spese per il compenso dell'amministratore spettano al proprietario.

Spese condominiali a carico dell'inquilino. L'inquilino è tenuto a pagare solo le spese per la manutenzione "ordinaria", come ad esempio quelle per la pulizia di un impianto di riscaldamento, le piccole riparazioni, i consumi di energia, lo spurgo dei pozzi neri ecc.

Spese condivise. Alcune spese sono divise tra proprietario e inquilino in percentuali diverse. Se, ad esempio, nell'edificio lavora anche un portiere e bisogna quindi pagare il suo stipendio, il proprietario dell'appartamento contribuisce solo al 10% delle spese, l'affittuario invece al 90%.

Tabella Confedilizia. Poiché a volte definire quali spese sono ordinarie e quali invece sono straordinarie può essere difficile e soggettivo, è stata creata, da Associazioni di categoria di proprietari di immobili ed affittuari, la "Tabella Confedilizia". In questo documento viene indicato come vanno divise le spese tra il proprietario di un appartamento ed il suo affittuario. Per essere vincolante, però, questa tabella dev'essere presente nei singoli contratti.

Spese condominiali: Elenco Avvocati e Studi Legali
Proprietà: azione rivendicatoria
Azione petitoria a cui può ricorrere il proprietario del bene per far riconoscere (rivendicare) il proprio diritto. Ad es. un mio bene è in possesso di un’altra persona e non vuole consegnarmelo; tramite un Giudice posso rivendicare il mio diritto di proprietà e riaverlo.
Acquisto Proprietà: invenzione
Avviene quando la proprietà si acquista per "ritrovamento": si diventa proprietari di oggetti trovati, smarriti da altri. L’inventore (chi ritrova) deve consegnare l’oggetto al comune. Dopo un anno, se nessuno lo reclama, diventa di proprietà di chi l’ha trovato.
Proprietà: a titolo originario
Tale modalità di acquisto prevede che si diventi proprietario di un bene a prescindere dai diritti sullo stesso bene di un precedente proprietario. Questa proprietà può essere acquisita in 7 modi: usucapione, accessione, unione, commistione, occupazione, invenzione, specificazione.
Proprietà: apposizione termini
In tema di confini di proprietà, tale azione petitoria può essere promossa quando i confini sono chiari ma non "materialmente" delimitati. Es. Dino e Pino sanno quali siano i confini dei propri terreni ma questi non sono segnalati. Il Giudice impone loro di apporre chiari segni: es. pietre.
Locazioni: sublocazioni
Se non è diversamente previsto nel contratto, il locatario può sublocare (subaffitare) ad altri il bene che ha in affitto. In caso di locazioni ad uso abitativo può ad es. subaffittare una stanza. Il locatore deve essere informato sulle generalità del sublocatario e sulla durata della sublocazione.
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