Regolamento condominiale

Legge 220/2012 e Regolamento condominiale: contrattuale o assembleare.

Il Regolamento condominiale e la Legge 220/2012

Il regolamento di condominio è un documento nel quale sono riportate tutte le regole che gestiscono la vita all'interno dell'edificio.

In esso è presente prima di tutto la descrizione di quali sono le parti in comune della struttura, cioè quelle di proprietà di tutti i condomini. Viene descritto come utilizzare queste zone in modo corretto, quali sono i doveri dei condomini (rispettarne la destinazione d'uso, non impedire l'accesso agli altri, ecc) e tutti i divieti previsti per quell'edificio (ad esempio il divieto di trasportare in ascensore oggetti troppo pesanti o di modificare una zona in comune senza aver prima proposto la modifica in assemblea).
Sono presenti anche le regole per la divisione delle spese condominiali, quelle per rispettare il decoro dell'edificio (per esempio può esserci scritto che è vietato stendere i panni sui balconi che si affacciano all'esterno) e quelle per garantire tranquillità a tutti gli inquilini (come l'obbligo al silenzio nelle ore notturne o nelle prime ore pomeridiane).
Nel regolamento condominiale si trovano anche le norme che riguardano assemblea ed amministratore (come si riunisce l'assemblea, quali sono i compiti dell'amministratore, ecc.).
Infine, sono inserite inserite sanzioni pecuniarie, cioè le multe che ogni condomino non rispettoso del regolamento rischia di dover pagare per le sue violazioni.

Con la riforma della legge sui condomini entrata in vigore nel Giugno 2013, il regolamento è diventato obbligatorio per quegli edifici in cui abitano più di 10 condomini, mentre è facoltativo per realtà più piccole.

Il regolamento di condominio può essere di due tipi:

  1. contrattuale;
  2. assembleare.
Le regole condominiali: il regolamento contrattuale

Il regolamento contrattuale è quello che è stato creato prima della nascita del condominio, dal costruttore della struttura o dall'unico proprietario.
È chiamato contrattuale perché, nel momento in cui il costruttore o il proprietario decidono di vendere gli appartamenti di cui è composto l'edificio, questo regolamento deve essere allegato o comunque richiamato nei singoli atti di acquisto. Viene quindi accettato da ciascun condomino nel momento in cui compra la sua proprietà privata.

Un regolamento contrattuale può presentare particolari clausole, dette "patti limitativi". Ad esempio può esserci scritto che uno o più condomini sono esonerati da alcune spese, oppure precisare che una zona in comune può essere usata esclusivamente da un condomino. Può esserci anche il divieto di mettere insegne, targhe o simili sui muri perimetrali dell'edificio.

Le norme di natura contrattuale di questo tipo di regolamento (cioè quelle che riguardano diritti ed obblighi di ciascun condomino, come ad esempio il modo in cui devono essere divise le spese in quell'edificio) possono essere modificate, ma solo se c'è il consenso unanime durante l'assemblea.

Le regole condominiali: il regolamento assembleare

Il regolamento assembleare è quello deciso in assemblea dai vari condomini.
Per essere approvato è necessaria la maggioranza dei voti dell'assemblea, una maggioranza che deve rappresentare almeno la metà del valore dell'intero edificio. Ciò significa che i voti vengono calcolati in base sia a quanti condomini votano durante la riunione di assemblea, sia al valore delle loro proprietà private.
Stessa regola vale quando si vogliono effettuare delle modifiche al regolamento.

La decisione di crearlo oppure modificarlo può essere presa anche da un solo condomino. In questo caso, il condomino deve chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea e di consegnare a tutti uno schema di regolamento (che può aver creato lui stesso). Se non c'è amministratore, invece, può convocare l'assemblea in prima persona.

Il regolamento assembleare deve seguire le regole del Codice Civile e per questo, a differenza del regolamento contrattuale, non può contenere limitazioni o divieti all'uso o alla destinazione delle varie proprietà private. Se, ad esempio, abbiamo comprato un negozio che fa parte del condominio, nel regolamento non ci può essere il divieto di utilizzarlo appunto come negozio. Anche i criteri per la divisione delle spese non possono essere diversi da quelli presenti nel Codice Civile.
È però possibile prendere decisioni differenti su questi punti, a patto che vengano votate ed approvate all'unanimità in assemblea.

Con l'ultima riforma, non è più possibile inserire nel regolamento il divieto per i singoli condomini di avere in casa animali domestici.

Regolamento condominiale: Elenco Avvocati e Studi Legali
Proprietà: azione rivendicatoria
Azione petitoria a cui può ricorrere il proprietario del bene per far riconoscere (rivendicare) il proprio diritto. Ad es. un mio bene è in possesso di un’altra persona e non vuole consegnarmelo; tramite un Giudice posso rivendicare il mio diritto di proprietà e riaverlo.
Immobili in locazione e animali
Se abiti in un appartamento singolo o in condominio e sei in "affitto", puoi tenere in casa animali domestici solo se il proprietario (il locatore) esprime il suo consenso in forma scritta nel contratto di locazione. Se questo consenso manca non puoi tenere animali.
Proprietà: a titolo originario
Tale modalità di acquisto prevede che si diventi proprietario di un bene a prescindere dai diritti sullo stesso bene di un precedente proprietario. Questa proprietà può essere acquisita in 7 modi: usucapione, accessione, unione, commistione, occupazione, invenzione, specificazione.
Locazioni: sfratto per necessità
Il locatore può non rinnovare il contratto di affitto, dando almeno 6 mesi di preavviso all’inquilino, solo se sussistono particolari condizioni. Ad es. se vuole destinare l’immobile a uso abitativo o professionale a se stesso, al coniuge, o ai figli o dei parenti entro il 2° grado.
Proprietà: regolamento confini
Quando due vicini sono in disputa per i confini delle rispettive proprietà è possibile ricorrere all’azione petitoria di regolamento dei confini. Se i vicini non sono in grado di accordarsi, il Giudice stabilirà i confini tra le proprietà in base alle mappe catastali.
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