Contratto di Affitto

Il contratto di affitto: rinnovo, disdetta, registrazione, contratto di affitto di azienda

Contratti di affitto

Il contratto di affitto è un accordo grazie al quale il proprietario di un bene - locatore – ne concede l'utilizzo ad un affittuario in cambio del pagamento di un canone.

Nel linguaggio comune siamo soliti parlare di "affitto" quando andiamo a vivere nell'alloggio di un'altra persona versando mensilmente la somma pattuita. In realtà in situazioni simili è tecnicamente scorretto parlare di affitto, in quanto il contratto che firmiamo è un contratto di locazione, diverso dall'affitto per via del tipo di bene per il quale viene stipulato.

Nel contratto di locazione il bene in oggetto può essere mobile oppure immobile, qualcosa che serve per l'uso abitativo oppure commerciale: in ogni caso si tratta sempre di un bene "non produttivo", cioè che non produce alcun frutto.
Il contratto di locazione ad uso abitativo, per esempio, viene stipulato per gli appartamenti in quanto sono beni immobili non produttivi.

L'affitto è invece una forma di locazione che nasce solo in caso di bene produttivo, cioè se l'oggetto del contratto è qualcosa che ha come fine quello della produzione e che può, quindi, portare guadagni: un terreno agricolo, un macchinario industriale, un'azienda o un suo ramo, ecc.

I contratti di affitto sono regolamentati a partire dall'articolo 1615 del nostro Codice Civile, il quale tutela sia affittuario che proprietario offrendo loro una serie di diritti e di obblighi da rispettare.

L'affittuario ha il diritto di godere liberamente sia del bene affittato che dei suoi frutti: se affitto un terreno agricolo per la coltivazione del grano, potrò rivendere ciò che produce.
I suoi obblighi riguardano il pagamento puntuale del canone concordato, ma anche la gestione stessa del bene: deve prendersene cura utilizzandolo in base alla sua reale destinazione d'uso e nell'interesse della produzione. Questo significa che se ho affittato il terreno per coltivarci il grano, non posso utilizzarlo come pista per gare automobilistiche.
All'affittuario tocca anche la manutenzione ordinaria del bene affittato, cioè deve accollarsi le spese di tutti quegli interventi di riparazione utili ai fini della produzione. Può anche apportare delle migliorie, cioè rendere il bene maggiormente fruttuoso in qualche modo, purché i suoi interventi non comportino obblighi al proprietario e soprattutto non provochino danni.

Il proprietario ha dalla sua parte il diritto di controllo: può verificare in qualunque momento che l'affittuario stia rispettando i suoi obblighi, anche recandosi direttamente nel luogo in cui si trova il bene affittato.
Il suo obbligo principale è quello di consegnare il bene con tutto ciò che contiene in uno stato tale da renderlo adatto all'uso produttivo al quale è destinato. Deve preoccuparsi anche della sua manutenzione straordinaria, salvo accordi differenti al riguardo.

Affittuario e proprietario possono concordare liberamente canone e durata del contratto. Se non viene stabilito un termine preciso, a differenza di ciò che accade per la locazione, non interviene alcun limite legale da rispettare: il contratto viene in questo caso considerato "a tempo indeterminato", quindi durerà fino a quando uno di loro non deciderà di interrompere il rapporto.

Rinnovo contratto di affitto.
Il rinnovo può avvenire anche automaticamente e tacitamente: se il contratto scade ma l'affittuario continua a pagare il canone e il proprietario a percepirlo senza chiedere la restituzione del bene, vuol dire che entrambi hanno intenzione di proseguire il rapporto.

Disdetta contratto di affitto.
Sia l'affittuario che il proprietario possono recedere dal contratto rispettando l'obbligo del congruo preavviso, cioè avvisando l'altra parte della propria decisione di interrompere il rapporto con un preavviso che tenga conto delle esigenze di produzione: se il terreno deve essere seminato ad ottobre, non posso improvvisamente recedere dal contratto a fine settembre con un preavviso di soli due giorni, altrimenti potrei procurare danni al proprietario.

Registrazione contratto di affitto.
Il contratto di affitto deve essere obbligatoriamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, pagando le relative imposte di registro e di bollo. Queste imposte sono calcolate in base al valore effettivo del contratto (all'importo del canone stabilito) e divise equamente tra proprietario ed affittuario.

Contratto di affitto di azienda
Il contratto di affitto di azienda viene stipulato quando viene concessa un'intera azienda oppure un suo ramo, cioè qualcosa che, per sua natura, è composta da un insieme di beni mobili ed immobili produttivi (macchinari, ecc.) e che ha come fine quello della produzione.
La legge in questo caso offre un'ulteriore tutela all'affittuario attraverso il divieto di concorrenza: per tutta la durata dell'affitto, il proprietario dell'azienda non può dar vita ad una attività simile che, per luogo in cui si trova, ciò che produce e/o altri elementi, potrebbe "rubare" potenziali clienti al suo affittuario.
Inoltre l'affittuario subentra al proprietario nella stipulazione dei contratti commerciali per l'esercizio dell'azienda, salvo accordi diversi da riportare sul contratto.
Al termine del periodo di affitto l'azienda deve tornare nelle mani del proprietario perfettamente funzionante, quindi ancora adatta all'uso produttivo che la caratterizza.

Vedi anche il contratto di subaffitto.

Contratto di Affitto: Elenco Avvocati e Studi Legali
Diritto di proprietà
Nel nostro ordinamento giuridico la proprietà privata è un diritto. La legge, infatti, prevede che il proprietario di un bene (mobile e immobile) possa disporne e goderne pienamente e in modo esclusivo, purché rispetti limiti e obblighi imposti dalla legge.
Locazioni: spese locatore
Le spese a carico del locatore (proprietario) sono quelle che rientrano nella straordinaria manutenzione. Per esempio: installazione, sostituzione e adeguamenti di legge per impianti elettrici, idraulici, di condizionamento, di riscaldamento, videocitofoni...
Proprietà: a titolo derivativo
Prevede che si diventi proprietari di un bene che prima è appartenuto ad altri. È il caso ad es. dei beni di cui diventiamo proprietari o perché ricevuti in eredità (successione legittima o testamentaria) o perché li compriamo (contratto compravendita).
Locazioni uso abitativo: durata
La durata della locazione di immobili ad uso abitativo può essere stabilita in base a una delle due seguenti "formule": 4 anni con rinnovo automatico (salvo condizioni disdetta) per altri 4 anni; 3 anni più 2 anni di proroga (salvo mancanza di accordo o condizioni disdetta).
Diritto di Proprietà: limiti
La legge impone limiti alla proprietà privata, a tutela dell’interesse collettivo e individuale: il bene non deve essere usato contro la società e la libertà di godere di un proprio bene non deve impedire ad altri di godere altrettanto liberamente del loro bene.
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