Obblighi del Locatore

Locatore: obblighi e responsabilità del proprietario

Obblighi del locatore: art 1575 C.c.

Il contratto di locazione obbliga le persone coinvolte nella sua stipulazione a rispettare una serie di doveri dettati dal Codice Civile.
Gli obblighi del conduttore e del locatore sono stabiliti e regolati dal nostro ordinamento, il quale cerca in questo modo di tutelare non solo chi offre ad altri la possibilità di utilizzare qualcosa di sua proprietà in cambio di un compenso (il locatore), ma anche colui che si servirà di quel bene (il conduttore, chiamato anche locatario).

L'art. 1575 del C.c. parla delle "obbligazioni principali di un locatore", cioè di quei vincoli di legge che il proprietario di un bene dato in locazione deve rispettare nel momento in cui stipula il contratto con l'altra parte.
Le responsabilità del locatore derivano proprio da questi vincoli: se non rispettati, infatti, il proprietario può ritrovarsi costretto in alcuni casi a risarcire eventuali danni al conduttore.

Gli obblighi del locatore sono vari e riguardano in primo luogo le condizioni in cui si trova il bene al momento della consegna nonché il suo mantenimento.

Buono stato, vizi e difetti, manutenzione, tranquillità

Buono stato di manutenzione. Il proprietario deve prima di tutto consegnare il bene in buono stato di manutenzione, quindi adatto ad essere utilizzato come stabilito sul contratto. Se per esempio Luca concede in locazione (o, come si è soliti dire, "dà in affitto") il suo appartamento a Mauro, deve garantirgli che l'alloggio sia nelle condizioni ideali per poter essere abitato.

Vizi e difetti. Il bene non deve presentare "vizi", cioè difetti che possano renderne difficile o proprio impossibile l'utilizzo. Qualora ci fossero dei difetti, il conduttore avrebbe pieno diritto di chiedere la risoluzione (lo scioglimento) del contratto oppure una riduzione sul canone mensile: se durante la locazione Mauro scopre che vi sono numerose infiltrazioni d'acqua nell'appartamento causate da tubature malandate, può far valere i suoi diritti contro Luca e chiedere anche di essere risarcito per i danni provocati all'arredamento. Luca potrà evitare il risarcimento solo se dimostrerà di essere stato del tutto all'oscuro dell'esistenza di un difetto alle tubature.

In realtà non sempre un conduttore può far valere i suoi diritti in questi casi: se ad esempio si scopre che Mauro sapeva già delle tubature malandate o comunque erano evidenti i segni di un possibile problema (presenza di grosse macchie di umidità sulle pareti), non potrà chiedere risoluzione del contratto o riduzione del canone, a meno che i danni provocati dalle infiltrazioni non abbiano messo in serio pericolo anche la sua stessa salute.

Sul contratto di locazione possono comunque essere stabilite delle limitazioni alle responsabilità del locatore in caso di difetti, ma queste eccezioni non hanno alcun valore se il proprietario di un bene era a conoscenza della situazione ma ha taciuto in malafede.

Manutenzione ordinaria e straordinaria. Il locatore deve provvedere alla "manutenzione straordinaria", cioè a quelle riparazioni che risultano necessarie per il corretto utilizzo del bene. Della "manutenzione ordinaria" (le operazioni di piccola manutenzione), invece, dovrà occuparsene il conduttore.
Impianto elettrico e riscaldamento, per esempio, devono essere funzionanti al momento della consegna dell'appartamento. Qualora si verifichi un danno o un malfunzionamento durante la locazione, le riparazioni saranno a carico del proprietario o dell'inquilino a seconda dei casi:

Tranquillità. Il locatore deve assicurare che il conduttore non subirà molestie o altro da parte di eventuali terze persone che pretendono di aver diritti su quel bene: Luca deve garantire una permanenza serena di Mauro nell'alloggio, non disturbata da eventuali comproprietari dell'appartamento o di parte di esso che potrebbero avanzare pretese.

L'art. 1617: obblighi del locatore

L'articolo 1617 del Codice Civile parla degli obblighi che un proprietario assume nel momento in cui stipula un "contratto di affitto".
L'affitto è un tipo di locazione particolare che nasce legalmente solo nel caso in cui il bene sia un "bene produttivo", come ad esempio un macchinario industriale.
Anche in questo caso, il locatario è tenuto a consegnare il bene in una condizione tale da poter permettere a chi l'ha affittato di servirsene per la produzione alla quale è destinato: se Mauro affitta da Luca un macchinario per produrre il pane, quello strumento deve risultare perfettamente funzionante e privo di difetti che possano limitarne o renderne impossibile l'utilizzo.

Obblighi del Locatore: Elenco Avvocati e Studi Legali
Condominio e animali: le regole
Se abiti in condominio e hai un animale ecco alcune attenzioni da avere: evita che disturbi i condomini, danneggi o sporchi le aree comuni. In questo caso devi riparare il danno (pagare o pulire). Non può gironzolare da solo negli spazi comuni.
Proprietà: limite pubblico
La limitazione del diritto di proprietà che attiene l’ambito pubblico è rappresentata dall’espropriazione: se lo Stato nel pubblico interesse o sicurezza (es. in caso di guerra) decide di costruire una ferrovia sulla mia proprietà, questa può essermi espropriata. Avrò un’indennità.
Locazioni: sublocazioni
Se non è diversamente previsto nel contratto, il locatario può sublocare (subaffitare) ad altri il bene che ha in affitto. In caso di locazioni ad uso abitativo può ad es. subaffittare una stanza. Il locatore deve essere informato sulle generalità del sublocatario e sulla durata della sublocazione.
Locazioni uso non abitativo
I contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo (es. studi professionali, esercizi commerciali) hanno una durata minima di 6 anni (9 se si svolge attività alberghiera). Salvo non subentrino condizioni particolari (sfratto, recesso), il contratto si rinnova in automatico.
Proprietà: azione rivendicatoria
Azione petitoria a cui può ricorrere il proprietario del bene per far riconoscere (rivendicare) il proprio diritto. Ad es. un mio bene è in possesso di un’altra persona e non vuole consegnarmelo; tramite un Giudice posso rivendicare il mio diritto di proprietà e riaverlo.
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