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Il contratto di locazione commerciale è un contratto attraverso il quale viene concesso l'utilizzo di un immobile di proprietà altrui in cambio del pagamento di un canone, ma è diverso rispetto alla locazione ad uso abitativo per via del tipo di bene locato.
Nel contratto di locazione ad uso abitativo il bene dato al conduttore (colui che lo utilizzerà) è una struttura adatta per poter essere utilizzata come abitazione, ad esempio un appartamento o una villetta.
Nella locazione commerciale, invece, l'immobile locato è sempre una struttura destinata ad un utilizzo commerciale, artigianale, industriale, alberghiero oppure adatta per il lavoro autonomo (pensiamo, per esempio, allo studio di un dentista o di un avvocato).
La Legge 392/78 disciplina la locazione commerciale, indicando la durata che può avere il contratto, le modalità per poter dare disdetta o recedere, i vari obblighi che sono tenuti a rispettare il locatore (il proprietario dell'immobile) ed il conduttore, i casi in cui il conduttore ha diritto ad una indennità.
Contratto di locazione commerciale: durata.
La durata massima prevista dalla legge è di 6 anni, che diventano 9 se l'attività da eseguire al suo interno è di tipo alberghiero.
Il rinnovo è automatico nonché tacito: al termine del periodo stabilito, se le parti non comunicano nulla al riguardo, il contratto viene considerato rinnovato per lo stesso periodo, cioè per altri 6 anni oppure 9 anni a seconda del tipo di attività svolta.
Esiste anche la possibilità di dar vita ad un contratto di locazione commerciale transitorio, cioè di breve durata, ma solo se c'è un'esigenza precisa e temporanea dietro la scelta di questa forma di contratto e se questa esigenza viene indicata chiaramente sul contratto.
La registrazione del contratto di locazione commerciale.
La registrazione presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate è obbligatoria quando la locazione supera i 30 giorni nell'arco di un anno e deve esser fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto.
Le spese di registrazione sono a carico sia di locatore che di conduttore, dunque divise tra loro in parti uguali. Se il contratto viene registrato con ritardo, entrambi sono tenuti a versare anche somme aggiuntive come sanzione.
La disdetta del contratto di locazione commerciale.
Nel caso in cui locatore e/o conduttore non intendano rinnovare il contratto alla sua prima scadenza, devono comunicare la loro decisione all'altra parte tramite raccomandata.
Il locatore deve dare un preavviso di:
Il proprietario dell'immobile può disdire solo se si verifica uno dei motivi dettati dalla legge stessa, indicandoli nella comunicazione: per esempio se ha intenzione di cambiare destinazione d'uso all'immobile (trasformarlo in abitazione che utilizzerà lui o un suo familiare entro il secondo grado) oppure quando è necessaria una ristrutturazione totale dello stabile o la sua demolizione.
Una volta riottenuto l'immobile, l'eventuale cambio di destinazione d'uso o ristrutturazione devono prender vita entro 6 mesi. Se ciò non accade, il conduttore ha diritto non solo a chiedere il ripristino del contratto, ma anche ad un rimborso per le spese di trasloco ed un eventuale risarcimento danni.
Alla seconda scadenza del contratto, se il locatore desidera concederlo nuovamente in locazione oppure venderlo, il conduttore che lì svolgeva un'attività a diretto contatto con il pubblico ha diritto di prelazione (di precedenza) su qualunque altro interessato. Per questo il locatore dovrà comunicare al conduttore cosa ne farà di quell'immobile entro 60 giorni:
Se il locatore non avvisa il conduttore di ciò che vuol fare oppure vende l'immobile ad altri ad un prezzo più basso rispetto a quello che ha comunicato, il conduttore ha diritto di riscattare l'immobile da chi l'ha comprato entro 6 mesi.
Se la locazione termina per volere del locatore, è obbligato a versare al conduttore un'indennità pari a 18 mensilità del canone, che diventano 21 in caso di attività alberghiera.
Se poi entro 1 anno l'immobile viene utilizzato da lui o da altri che lo hanno preso in locazione per esercitare lo stesso tipo di attività che lì svolgeva il vecchio conduttore, l'indennità deve essere raddoppiata.
Il conduttore che ha intenzione di interrompere il rapporto anticipatamente è tenuto a dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatore, tramite raccomandata all'interno della quale deve essere indicato il motivo della sua decisione. Per legge può recedere in qualunque momento per "gravi motivi", ad esempio se è costretto a trasferirsi all'estero per ragioni personali e non potrebbe, dunque, più utilizzare l'immobile che ha preso in locazione.
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